Совсем недавно вступил в силу новый Жилищный Кодекс РФ. Еще не успели жители больших и малых городов нашей Родины понять, что это такое и с чем это едят, а плоды нового закона уже посыпались им на головы.
Первыми под раздачу попали жильцы общежитий. У них и по-старому законодательству прав было не очень много, а по-новому и вовсе - беда.
Затем, под пресс нового ЖК попали жильцы ветхого фонда в центре города. У нас в Перми их расселяют по окраинам и даже дальше. У тех кто противится, внезапно загораются дома. И тогда, по остаточной стоимости этого жилья, их, опять же, расселяют по окраинам.
Эта ситуация (с общагами и ветхим жильем) типична для всей России. Так, Астрахань последние полгода (время действия нового ЖК РФ), живет под девизом "Ни дня без пожара!" Людям пришлось для защиты свои прав объединиться в комитет погорельцев, насчитывающий сегодня более 500 семей.
Что касается новых многоквартирных домов, их жильцы обязаны провести домовые собрания и выбрать форму правления дома до 1 марта 2006 года. Такими формами могут стать ТСЖ, Управляющая компания и Непосредственное управление. И далеко не все сразу смогут разобраться, чем эти три формы отличаются друг от друга, и в чем их существенные плюсы и минусы.
Впрочем, оговоримся, что все три формы - это выбор между количеством минусов, но не плюсов. Более того, законодатели не удосужились обеспечить разъяснительную работу для населения. К чему может привести такая спешка, рассказала нам одна пермячка.
Она (будем называть ее имени, чтобы не доставлять женщине лишних неприятностей) приобрела квартиру в новом доме. Хороший дом, небедные соседи. Живи и получай удовольствие. Но не тут – то было.
Через некоторое время пригласили хозяйку квартиры на собрание дома. Его проводил некий мужчина средних лет с импозантной внешностью. Он представился как Базанов Андрей Александрович, работник администрации Свердловского района Перми. Правда уточнил, что в их доме он не проживает.
Андрей Базанов сообщил жильцам, что строительная фирма Астром уже позаботилась о них, и создала ТСЖ. Где сам Базанов выбран председателем, в правление входят еще пять человек и есть даже бухгалтер. Поэтому благодарные жильцы должны сейчас быстренько сдать по 4 тысячи рублей на домофончик, заборчик, теленаблюдение и автостояночку рядом с домом.
Ну, жильцы вроде бы и не против были сдать деньги, да смутило их несколько фактов. Так, собирающая деньги бухгалтер, на вопрос о том, может ли она показать финансовый отчет о приобретении домофона и заключение договора на его обслуживание, вместо адекватного ответа, произнесла: "Может вам в следующий раз еще и кассовый аппарат на собрание привезти?" Тогда жильцы поинтересовались уже у председателя, а если у этого "подарка строительной компании" юридические документы, можно ли ознакомиться с уставом их ТСЖ, и как получить реестр собственников?
Ответы были просты и наивны. Председатель заявил, что жильцы слишком много хотят, что половину денег правление ТСЖ планирует истратить потихоньку от контролирующих органов, чтобы не платить больших налогов. Сперва, мол, все построим и поставим, а уж потом, не спеша, и оформим как надо - по закону.
Тут жильцы совсем изумились, и сдавать деньги отказалась. Что совершенно правильно с их стороны. Ведь товарищество собственников жилья не такая уж и расчудесная и безопасная штука.
С одной стороны плюсы ее понятны:
- жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами;
- можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию;
- правление можно переизбрать;
- можно заключить договор о пользования земли вокруг дома.
Главный минус - система ТСЖ, как и управляющих компаний, предполагает "круговую поруку". Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с домами и кварталами, а не квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков. Скажем, для состоятельных жильцов нового дома, все это по силам, в отличие от жильцов хрущевок, сталинок и брежневок.
Впрочем, есть еще ряд других аспектов. Так ТСЖ - это определенная форма юридического лица. Оно должно пройти обязательно государственную регистрацию, без которой мэрия будет вправе выставить дом на конкурс. И более того, даже при наличии такой регистрации, печати со своим наименованием, расчетного и иных счетов, и других реквизитов, участникам надо помнить, что Товарищество отвечает по своим обязательствам своим имуществом, в том числе квартирами. Если правление приведет к банкротству ТСЖ, то отвечать за это будут сами жильцы.
Более того, если правление выбрано не из собственников данного ТСЖ, а, скажем работает "по найму Управляющая компания", то оно может вообще раствориться в небытие со всеми собранными с жильцов финансами. Отсюда следует, что законодатели создали условия для активного размножения всяческих недобросовестных, но услужливых на первых порах дельцов.
Описанная мною ситуация с одним из Пермских домом - это непросто частный случай. Вместо обещанного властями улучшения в жилищной сфере, на поверхность всплывают (и будут всплывать!) махинации с жильем, даже, как казалось бы, защищенным правом частной собственности.
Стоит сказать еще несколько слов о том, что такое Управляющая компания по найму. Судя по всему, это наихудший вариант. Самое главное здесь - договор. Если его заключают жильцы, входящие в ТСЖ, то это еще хорошо. А вот, если жильцы не успеют провести собрание и определиться с формой управления дома, то договор с Управляющей компанией заключит мэрия. И тогда, влиять на исполнение договора будет почти невозможно. Поскольку, не жильцы будут его подписывать, а власти.
Плюс здесь один - не надо думать самим. Минусы - та же "круговая порука" и общая оплата. С той разницей, что управляющая компания обслуживает не один дом, а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая кампания разорится, деньги с нее взять будет невозможно.
Первые специалисты по грабежу жильцов стали появляться в пермской сфере ЖКХ в массовом порядке как раз в связи с общежитиями. Можно смело ожидать, что в Перми с марта 2006 года начнется неконтролируемое ни какими прокураторами размножение Управляющих компаний.
Таким образом, ситуация с новым ЖК РФ складывается, как в русской народной сказке:
- на право пойдешь – коня потеряешь,
- на лево пойдешь – сам погибнешь,
- прямо – вместе с конем прикончат.
- Естественный вопрос в таких условиях, что же делать самим жильцам?
Приведу несколько советов из брошюры, изданной Союзом Координационных советов:
"*Не расслабляйтесь. Общайтесь! Общение, то есть поиск, получение, передача, распространение и обмен информацией это и есть действенная форма коллективного управления большим хозяйством. О доме каждый день вы должны знать все так же, как вы знаете ежедневно все о семье: что ели дети, во сколько пришел муж (жена)… Если для размещения всей необходимой информации одной информационной доски у подъезда вам покажется мало, установите вторую и третью…
*Вы соединили свои ресурсы с соседями для того, чтобы качество жизни изо дня в день повышать, а стоимость ЭТОГО уменьшать. Совершенству нет предела и это факт. Поэтому посещайте дома, которые лучше вашего и внедряйте стандарты обслуживания выше. Уборщицы не моют лестницы в "хрущевках" не потому, что "жители платят мало", а потому что жителей это устраивает, и они другого не требуют. Они не требуют исполнения даже минимального норматива.
*Хозяева дома и наемный персонал всегда "притираются" друг к другу. Качество покупаемых вами услуг и работ будет определяться тем, как вы поведете себя с обслуживающими фирмами и персоналом с первых дней: предотвращать всегда все легче, чем лечить и "удалять".
*При любой форме управления, надо создать реальный контролирующий орган (домком, например), который будет контролировать исполнительный - правление ТСЖ, старшего по дому, или управляющую компанию. И надо регулярно организовать общие собрания или голосования жильцов дома по различным вопросам".
То есть, как бы вы не были заняты, сколько бы забот по работе, семье, учебе, даче на вас не выпало, надо твердо помнить, что спокойная и надежная жизнь в своей квартире - это ваша и только ваша головная боль.
Государство, приняв новый Жилищный Кодекс, отправило всех жильцов в самостоятельное плаванье. Государство сняло с себя все обязательства, а это значит, каждый из нас должен решить, стать ли ему капитаном в собственном доме, или идти вместе с ним ко дну.
